万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(g离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢uó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创(chuàng离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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