5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗逻辑(jí)在于集(jí)中(zhō电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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