文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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