万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信吴亦凡还出得来吗达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(吴亦凡还出得来吗tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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