饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（9繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？71号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(du繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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