饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是19杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思95年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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