导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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