导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn回族女人为什么离婚少)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(回族女人为什么离婚少zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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