3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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