导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字>

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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