导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的(多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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