饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(w未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思ù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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