文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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