近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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