文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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