近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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