万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣80寸电视尺寸长宽多少(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(80寸电视尺寸长宽多少héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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