5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒ哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读u)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读)类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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