一线(xiàn)城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要(yào)？首先二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)被称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城(chéng)市，最(zuì)后深圳(zhèn)是(shì)房(fáng)价前三的核心(xīn)城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深(shēn)圳二手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后(hòu)二(èr)手房回暖(nuǎn)有利(lì)于深(shēn)圳楼市(shì)总体回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退(tuì)出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式(shì)结束。传言称：二(èr)手(shǒu)房(fáng)贷款(kuǎn)不按官方参考价(jià)（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价(jià)和(hé)评估价孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方(fāng)文件。据证(zhèng)券(quàn)时报21日消息，目前深(shēn)圳多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研(yán)究院研究总监严跃进认为，本次政(zhèng)策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按照新(xīn)的规(guī)则进行，但(dàn)不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发(fā)文件的(de)。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价(jià)横(héng)空(kōng)出(chū)世。当时，深圳一口气公布了全(quán)市(shì)3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价(jià)盘，直(zhí)接按照当时的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按(àn)照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害，但经(jīng)历了这两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要(yào)全款支付(fù)的部分，实际(jì)首付(fù)去(qù)到(dào)了510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接让大批量买家，失(shī)去了购(gòu)房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参(cān)考(kǎo)价以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也(yě)确实证明了，这条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城(chéng)市(shì)，有8个挂(guà)牌价降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为例，全(quán)国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他的(de)泥(ní)沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二(èr)手房(fáng)指导价出台(tái)当年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年(冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污nián)成交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成(chéng)。

　　价格(gé)方(fāng)面，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布当月(yuè)相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价(jià)的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的(de)人，才(cái)能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于(yú)耳(ěr)。

　　据说一位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买(mǎi)家(jiā)的(de)实际(jì)购房成(chéng)本高达(dá)20万(wàn)/平，目前(qián)价格(gé)跌至14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和(hé)持有成(chéng)本，差不多(duō)亏损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一大批人这(zhè)两年(nián)感受(shòu)到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创下多(duō)年新(xīn)低，学区(qū)房(fáng)神话不再，房产中介的日(rì)子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来，实施了(le)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的(de)城(chéng)市陆(lù)陆续(xù)续低(dī)调(diào)退出(chū)，目前只有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家(jiā)庭和(hé)职住(zhù)平衡家(jiā)庭购房(fáng)支持(chí)政(zhèng)策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在新(xīn)房计(jì)分制(zhì)度(dù)政(zhèng)策上的支持(chí)。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅(zhái)销售价(jià)格变动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的(de)新(xīn)房、二手房价(jià)格仍(réng)然是同(tóng)比去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市(shì)价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广(guǎng)泛好(hǎo)评的新政(zhèng)。对于激活二手房交易(yì)，具有(yǒu)定海神针般(bān)的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业要(yào)发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思(sī)就是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不行了(le)，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压舱石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还有一大波(bō)正在路上...

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