文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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