5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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