OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

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　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”