万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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