“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地(dì)产个股(gǔ)的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前(qián)没(méi)有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关(guān)注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关(guān)注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的(de)分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价(jià)大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企业的成本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否也(yě)是业内最(zuì)低(dī)的(de)；这些(xiē)都是(shì)我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确(què)，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的(de)一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县，在(zài)于它本身储昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国(guó)、保(bǎo)利发(fā)展等(děng)房(fáng)企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家(jiā)”的黑(hēi)马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在(zài)各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不(bù)意(yì)味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样受到机(jī)构的(de)青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵(líng)活配置混合(hé)型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的较(jiào)突出(chū)表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机构的(de)集(jí)中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端(duān)息息(xī)相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美(měi)国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关的(de)行(xíng)业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂居(jū)前(qián)两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一(yī)季报(bào)的十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居(jū)板块也因(yīn)疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了(le)同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提(tí)价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服(fú)务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县