“现在的(de)房地(dì)产很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过去十(shí)年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心(xīn)，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具(jù)体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步(bù)考(kǎo)验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于它(tā)本身储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹(dàn)药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民营企业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽然(rán)说，见到机(jī)会(huì)时要(yào)出手，但出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量(li上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？àng)一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策(cè)略的同时(shí)，也(yě)较好地控制(zhì)了(le)公(gōng)司(s上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？ī)的扩张速度(dù)与净负(fù)债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭(háng)州的较(jiào)突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料(liào)端息(xī)息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也(yě)会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是(shì)志(zhì)邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期的合(hé)同(tóng)里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价(jià)的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公(gōng)司(sī)能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定(dìng)位和比较好的服(fú)务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？