OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的(de)物(w建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗ù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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