近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月trong>平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月