文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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