万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(r晋m是山西哪里的车én)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团晋m是山西哪里的车从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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