导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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