5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链(li十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖àn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖