近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)RE130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元ITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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