近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和蜡的熔点是多少度债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了蜡的熔点是多少度(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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