近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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