文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什比较长的古诗词，比较长的古诗10句(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困比较长的古诗词，比较长的古诗10句境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng比较长的古诗词，比较长的古诗10句)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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