5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zh三件套是哪三件āo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实三件套是哪三件发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(三件套是哪三件wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三件套是哪三件