导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴