OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(q农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的í)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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