导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(láic43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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