5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(x悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么íng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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