饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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