OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产(ch再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募、再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形(xí再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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