文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周一厢情愿是什么意思(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(一厢情愿是什么意思shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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