万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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