文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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