饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或(huò)渠(q嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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