文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(sh发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强òu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(d发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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