OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(f新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画ù)责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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