近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投鸡蛋羹水鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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