一线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二手房指导价的消息在房产(chǎn)圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要？首先(xiān)二手房指导价被(bèi)称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的(de)一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)如果(guǒ)取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)总体回暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼市(shì)回暖有利(lì)于全(quán)国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房(fáng)指导(dǎo)价”正(zhèng)式结(jié)束(shù)。传言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不按(àn)官方参考价（指导价），银行核定房价(jià)以网签备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有看到官方(fāng)文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚未接到正(zhèng)式通知，目(mù)前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研(yán)究总监严跃进认为(wèi)，本(běn)次(cì)政策大概率(lǜ)为真，更(gèng)多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的规则进(jìn)行，但不会(huì)出台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情(qíng)，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价横(héng)空出世。当时(shí)，深圳一口气公(gōng)布了全(quán)市3595个(gè)小区的参(cān)考价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按(àn)照当(dāng)时的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行(xíng)只能按照指导价(jià)来计(jì)算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时(shí)大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历了(le)这两年的痛苦，才(cái)深知为啥(shá)叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子(zi)，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折即(jí)700万，那么(me)首付(fù)3成(chéng)210万，加上需要全(quán)款支(zhī)付(fù)的部分，实际(jì)首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当(dāng)于(yú)首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让大批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西(xī)安(ān)、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续跟进。事实也确(què)实(shí)证明了，这条(tiáo)政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价(jià)的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受(shòu)到疫(yì)情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中城市房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格方面，与二(èr)手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂牌(pái)价(jià)低于及接近参(cān)考价的房(fáng)源占比大(dà)幅增加。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实经(jīng)历其中的人，才能深(shēn)切(qiè)的感(gǎn)知(zhī)其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如果(guǒ)案例属实(shí)，买家的(de)实际(jì)购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这(zhè)三(sān)年的房贷(dài)和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产(chǎn)中(zhōng)介的日(rì)子难(nán)过，投资客(kè)挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实(shí)施了二(èr)手房指导价的(de)城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳(zhèn)还是(shì)最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市(shì)也(yě)不端着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也(yě)考虑予以多孩家庭在(zài)新(xīn)房计分制度政策上(shàng)的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价格(gé)变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州、成(chéng)都(dōu)、南京、合肥等(děng)城市价格都是同(tóng)比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上面(miàn)可能(néng)更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推动二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这是一(yī)条被(bèi)广(guǎng)泛好评的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房交易，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是(shì)指出：建筑(zhù)业、房地产企业要(yào)发挥国民经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理(lǐ)解一(yī)下这两个(gè)词(cí)，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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